ANEXO
Objetivo
1. O objetivo desta
Norma é estabelecer o tratamento contábil de propriedades para investimento e
respectivos requisitos de divulgação.
Alcance
2. Esta Norma deve
ser aplicada no reconhecimento, mensuração e divulgação de propriedades para
investimento.
3. Entre outras
coisas, esta Norma aplica-se à mensuração nas demonstrações contábeis de
arrendatário de propriedades para investimento mantidas em arrendamento
contabilizado como arrendamento financeiro e à mensuração nas demonstrações contábeis
do arrendador de propriedades para investimento disponibilizadas ao
arrendatário em arrendamento operacional. Esta Norma não trata de assuntos
cobertos pela NBC T 10.2 - Operações de Arrendamento Mercantil, incluindo:
(a) classificação
de arrendamentos como arrendamento financeiro ou arrendamento operacional;
(b) reconhecimento
de lucros de arrendamentos resultantes de propriedades para investimento (ver
também NBC TS sobre Receitas);
(c) mensuração, nas
demonstrações contábeis do arrendatário, de interesse em propriedade mantida
sob contrato contabilizado como arrendamento operacional;
(d) mensuração, nas
demonstrações contábeis do arrendador, do seu investimento líquido em
arrendamento financeiro;
(e) contabilização
de transações de venda e retro-arrendamento (leaseback);
e
(f) divulgação de
arrendamento financeiro e de arrendamento operacional.
4. Esta Norma não
se aplica a:
(a) ativos
biológicos relacionados com a atividade agrícola (ver NBC TS sobre Ativo
Biológico e Produto Agrícola); e
(b) direitos sobre
reservas minerais tais como carvão mineral, petróleo, gás natural e recursos
semelhantes não renováveis.
Definições
5. Os termos que se
seguem são usados nesta Norma com os significados especificados:
Valor contábil é o
montante pelo qual um ativo é reconhecido no balanço patrimonial.
Custo é o montante
de caixa ou equivalentes de caixa pago ou o valor justo de outra
contraprestação dada para adquirir um ativo no momento da sua aquisição ou
construção ou, quando aplicável, o montante atribuído àquele ativo quando
inicialmente reconhecido em consonância com requerimentos específicos de outras
normas, por exemplo, NBC T 19.15 - Pagamento Baseado em Ações.
Valor justo é o
valor pelo qual um ativo pode ser negociado entre partes interessadas,
conhecedoras do negócio e independentes entre si, com ausência de fatores que
pressionem para a liquidação da transação ou que caracterizem uma transação
compulsória.
Propriedade para
investimento é a propriedade (terreno ou edifício - ou parte de edifício - ou
ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento
financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas,
e não para:
(a) uso na produção
ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas; ou (b)
venda no curso ordinário do negócio.
Propriedade ocupada
pelo proprietário é a propriedade mantida (pelo proprietário ou pelo
arrendatário sob arrendamento financeiro) para uso na produção ou fornecimento
de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.
6. Uma propriedade
que seja mantida por arrendatário sob arrendamnto
operacional pode ser classificada e contabilizada como propriedade para
investimento se, e apenas se, a propriedade iria de outra forma satisfazer à
definição de propriedade para investimento e o arrendatário usar o método do
valor justo definido nos itens
7. As propriedades
para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização do capital
ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo
Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante.
Por isso, uma
propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos
outros ativos mantidos pela entidade.
Isso distingue as
propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários. A
produção ou fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedades para
finalidades administrativas)
gera fluxos de caixa que são atribuíveis
não apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de
produção ou de fornecimento. A NBC T 19.1 - Ativo Imobilizado aplica-se a
propriedades ocupadas pelos proprietários.
8. O que se segue
são exemplos de propriedades para investimento:
(a) terrenos
mantidos para valorização de capital a longo prazo e
não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios;
(b) terrenos mantidos para futuro uso correntemente
indeterminado (se a entidade não tiver determinado que usará o terreno como
propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso
ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do
capital);
(c) edifício que
seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em arrendamento
financeiro) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
(d) edifício que
esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos
operacionais;
(e) propriedade que
esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade
para investimento.
9. Seguem-se
exemplos de itens que não são propriedades para investimento, estando, por
isso, fora do alcance desta Norma:
(a) propriedade
destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção
ou desenvolvimento para tal venda (ver NBC T 19.20 - Estoques), como, por
exemplo, propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e
revenda;
(b) propriedade em
construção ou desenvolvimento por conta de terceiros (ver NBC T 19.21 - Contratos
de Construção);
(c) propriedade
ocupada pelo proprietário (ver NBC T 19.1), incluindo (entre outras coisas)
propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário,
propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente
como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados
(paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo
proprietário no aguardo de alienação;
(d) eliminado;
(e) propriedade que
é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.
10. Algumas
propriedades compreendem uma parte que é mantida para obter rendimentos ou para
valorização de capital e outra parte que é mantida para uso na produção ou
fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas. Se essas
partes puderem ser vendidas separadamente (ou arrendadas separadamente sob
arrendamento financeiro), a entidade contabiliza as partes separadamente.
Se as partes não
puderem ser vendidas separadamente, a propriedade só é propriedade para
investimento se uma parte insignificante for mantida para uso na produção ou
fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.
11. Em alguns
casos, a entidade proporciona serviços de apoio aos ocupantes da propriedade
que ela mantenha. A entidade trata tal propriedade como propriedade para
investimento se os serviços forem insignificantes em relação ao acordo como um
todo. Um exemplo é quando o proprietário de edifício de escritórios proporciona
serviços de segurança e de manutenção aos arrendatários que ocupam o edifício.
12. Em outros
casos, os serviços prestados são significativos.
Por exemplo, se a
entidade possui e administra um hotel, os serviços proporcionados aos hóspedes
são significativos para o acordo como um todo. Por isso, o hotel administrado
pelo proprietário é propriedade ocupada pelo proprietário e não propriedade
para investimento.
13. Pode ser
difícil determinar se os serviços de apoio são ou não tão significativos para
que uma propriedade não se qualifique como propriedade para investimento. Por
exemplo, o proprietário de hotel por vezes transfere algumas responsabilidades
a terceiros sob contrato de gestão. Os termos de tais contratos variam
amplamente.
Em um extremo, a
posição do proprietário pode, em essência, ser a de um investidor passivo. No
outro extremo, o proprietário pode simplesmente ter terceirizado funções do dia
a dia, embora ficando com significativa exposição aos riscos das variações dos
fluxos de caixa gerados pelas operações do hotel.
14. É necessário
julgamento para determinar se a propriedade se qualifica como propriedade para
investimento. A entidade desenvolve critérios para que possa exercer esse
julgamento consistentemente de acordo com a definição de propriedade para
investimento e com a relacionada orientação dos itens
15. Em alguns
casos, a entidade possui propriedade que está arrendada e ocupada por sua
controladora ou por outra controlada. A propriedade não se qualifica como
propriedade para investimento nas demonstrações contábeis consolidadas, porque
a propriedade está ocupada pelo proprietário sob a perspectiva do grupo. Porém,
da perspectiva da entidade que a possui, tal propriedade é propriedade para
investimento se satisfizer a definição do item 5. Por
isso, o arrendador trata a propriedade como propriedade para investimento nas
suas demonstrações contábeis individuais.
Reconhecimento
(a) for provável
que os benefícios econômicos futuros associados à propriedade para investimento
fluirão para a entidade; e
(b) o custo da
propriedade para investimento possa ser mensurado confiavelmente.
18. Segundo o
princípio de reconhecimento do item
19. Partes de
propriedades para investimento podem ter sido adquiridas por substituição. Por
exemplo, as paredes interiores podem ser substituições das paredes originais.
Segundo o princípio do reconhecimento, a entidade reconhece no valor contábil
de propriedade para investimento o custo da parte de substituição da
propriedade para investimento existente no momento em que o custo é incorrido
se os critérios de reconhecimento forem cumpridos. O valor contábil das partes
que são substituídas é baixado de acordo com as disposições de baixa desta
Norma.
Mensuração no
reconhecimento
21. O custo de uma
propriedade para investimento comprada compreende o seu preço de compra e
qualquer dispêndio diretamente atribuível. Os dispêndios diretamente atribuíveis
incluem, por exemplo, as remunerações profissionais de serviços legais,
impostos de transferência de propriedade e outros custos de transação.
22. Eliminado.
23. O custo de uma
propriedade para investimento não é aumentado por:
(a) custos de início
de atividades (start-up) (a não ser que sejam
necessários para trazer a propriedade à condição necessária para que seja capaz
de funcionar da forma pretendida pela administração);
(b) perdas operacionais incorridas antes de a propriedade para
investimento ter atingido o nível de ocupação previsto; ou (c)
quantidades anormais de material, mão-de-obra ou outros recursos consumidos
incorridos na construção ou desenvolvimento da propriedade.
24. Se o pagamento
de uma propriedade para investimento for a prazo, o seu custo é o equivalente
ao valor à vista. A diferença entre esta quantia e os pagamentos totais é
reconhecida como despesa financeira durante o período do crédito.
25. O custo inicial
do interesse em propriedade mantido em arrendamento e classificado como
propriedade para investimento deve ser o estabelecido para arrendamento
financeiro no item 20 da NBC T 10.2 - Operações de Arrendamento Mercantil, isto
é, o ativo deve ser reconhecido pelo menor entre o valor justo da propriedade e
o valor presente dos pagamentos mínimos do arrendamento. Montante equivalente
deve ser reconhecido como passivo de acordo com o mesmo item.
26. Qualquer prêmio
pago por um arrendamento é tratado como parte dos pagamentos mínimos do
arrendamento para essa finalidade, e é, portanto, incluído no custo do ativo,
mas excluído do passivo. Se um interesse em propriedade mantido sob
arrendamento for classificado como propriedade para investimento, o item
contabilizado pelo valor justo é esse interesse e não a propriedade subjacente.
Orientação para a
determinação do valor justo de um interesse em propriedade é desenvolvida no
método do valor justo nos itens
27. Uma ou mais
propriedades para investimento podem ser adquiridas em troca de um ativo ou ativos não monetários, ou em uma combinação de
ativos monetários e não monetários. A discussão seguinte refere-se à troca de ativo
não monetário por outro, mas também se aplica a todas
as trocas descritas na frase anterior. O custo de tal propriedade para
investimento é mensurado pelo valor justo a menos que (a) a transação de troca
careça de substância comercial ou (b) nem o valor justo do ativo recebido nem o
valor justo do ativo cedido sejam confiavelmente mensuráveis. O ativo adquirido
é mensurado dessa forma mesmo que a entidade não possa imediatamente baixar o
ativo cedido. Se o ativo adquirido não for mensurado pelo valor justo, o seu
custo é mensurado pelo valor contábil do ativo cedido.
(a) a configuração
(risco, oportunidade e valor) dos fluxos de caixa do ativo recebido diferir da
configuração dos fluxos de caixa do ativo cedido; ou (b) o valor específico
para a entidade relativo à parte das operações da entidade afetadas pela
transação se altera como resultado da troca; e
(c) a diferença em
(a) ou (b) é significativa em relação ao valor justo dos ativos trocados.
Para a finalidade
de determinar se a transação de troca tem natureza comercial, o valor
específico para a entidade relativo à parte das operações da entidade afetada
pela transação deve refletir os fluxos de caixa após os impostos. O resultado
dessas análises pode ser claro sem que a entidade tenha de efetuar cálculos
detalhados.
29. O valor justo de um ativo para o qual não existam transações de
mercado comparáveis é confiavelmente mensurável se (a) a variabilidade
na faixa de estimativas razoáveis do valor justo não for significativa para
esse ativo ou (b) as probabilidades de várias estimativas dentro dessa faixa
puderem ser razoavelmente avaliadas e utilizadas na mensuração do valor justo.
Caso a entidade seja capaz de mensurar com confiabilidade o valor justo tanto
do ativo recebido como do ativo cedido, então o valor justo do ativo cedido é
usado para mensurar o custo do ativo recebido, a não ser que o valor justo do
ativo recebido seja mais claramente evidente.
Mensuração após
reconhecimento Política contábil
30. Com as exceções
indicadas nos itens 32A a
32. Esta Norma
exige que todas as entidades determinem o valor justo de propriedades para
investimento para a finalidade de mensuração (se a entidade usar o método do
valor justo) ou de divulgação (se usar o método do custo). Incentiva-se a
entidade, mas não se exige dela, a determinar o valor justo das propriedades
para investimento tendo por base a avaliação de avaliador independente que
tenha qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência
recente no local e na categoria da propriedade para investimento que esteja
sendo avaliada.
32A. A entidade
pode:
(a) escolher o
método do valor justo ou o método do custo para todas as propriedades para
investimento que suportem passivos que pagam retorno
diretamente associado ao valor justo de, ou aos retornos de ativos
especificados incluindo essa propriedade para investimento; e
(b) escolher o
método do valor justo ou o método do custo para todas as restantes propriedades
para investimento, independentemente da escolha feita na alínea (a).
32B. Algumas
seguradoras e outras entidades operam fundo de propriedades que emite cotas
nocionais, com algumas unidades mantidas por investidores em contratos
associados e outros detidos pela entidade. O item 32A não permite que a
entidade mensure a propriedade detida pelo fundo parcialmente pelo custo e
parcialmente pelo valor justo.
Método do valor
justo
33. Após o
reconhecimento inicial, a entidade que escolhe o método do valor justo deve
mensurar todas as suas propriedades para investimento pelo valor justo, exceto
nos casos descritos no item 53.
34. Quando um
interesse em propriedade mantido por arrendatário em arrendamento operacional
for classificado como propriedade para investimento segundo o item 6, o item 30 deixa de ser opcional; o método do valor justo
deve ser aplicado.
35. O ganho ou a
perda proveniente de alteração no valor justo de propriedade para investimento
deve ser reconhecido no resultado do período em que ocorra.
36. O valor justo
da propriedade para investimento definido no item 5
exclui especificamente um preço estimado inflacionado ou deflacionado por
condições ou circunstâncias especiais tais como financiamento atípico, acordos
de venda e leaseback,
considerações especiais ou concessões dadas por alguém associado à venda.
38. O valor justo
da propriedade para investimento deve refletir as condições de mercado à data
do período de reporte.
39. O valor justo é
específico no tempo em uma data determinada.
Pelo fato de as
condições de mercado poderem mudar, a quantia relatada
como valor justo pode ser incorreta ou não ser apropriada se estimada em outro
momento. A definição de valor justo assume também troca simultânea e término do
contrato de venda sem qualquer variação de preço que pudesse ser realizado
entre partes conhecedoras e dispostas a isso em uma transação em que não exista
relacionamento entre elas se a troca e o término não forem simultâneos.
40. O valor justo
da propriedade para investimento reflete, entre outras coisas, lucro de rendas
provenientes de arrendamentos correntes e pressupostos razoáveis e suportáveis
que representem aquilo que entidades conhecedoras e dispostas a isso assumiriam
acerca de lucros de rendas de futuros arrendamentos à luz de condições
correntes. Também reflete, em base semelhante,
quaisquer saídas de caixa (incluindo pagamentos de rendas e outras saídas) que
possam ser esperadas com respeito à propriedade. Algumas dessas saídas de caixa
estão refletidas no passivo enquanto outras se relacionam com saídas de caixa
que não são reconhecidas nas demonstrações contábeis até data posterior (por
exemplo, pagamentos periódicos como rendas contingentes).
41. O item 25
especifica a base do reconhecimento inicial do custo de um interesse em
propriedade arrendada. O item 33 exige que o interesse em propriedade arrendada
seja remensurado, se necessário, pelo valor justo. Em
um arrendamento negociado às taxas de mercado, o valor justo de um interesse em
propriedade arrendada na aquisição, líquido de todos os pagamentos de
arrendamento esperados (incluindo os relativos a passivos reconhecidos), deve
ser zero. Esse valor justo não se altera independentemente, para fins
contábeis, de um ativo e passivo locados serem reconhecidos pelo valor justo ou
pelo valor presente dos pagamentos mínimos de arrendamento, de acordo com o
item 20 da NBC T 10.2. Assim, remensurar um ativo
arrendado para o custo de acordo com o item 25 para o valor justo de acordo com
o item 33 não deveria resultar em qualquer ganho ou perda inicial, a não ser
que o valor justo seja mensurado em momentos diferentes. Isso pode ocorrer
quando for feita a escolha para aplicar o método do valor justo após o
reconhecimento inicial.
43. Um vendedor
interessado não é nem um vendedor ansioso nem um vendedor forçado, preparado
para vender a qualquer preço, nem um preparado para
resistir a um preço não considerado razoável de acordo com as condições
correntes do mercado. O vendedor interessado está motivado a vender a
propriedade para investimento nos termos do mercado pelo melhor preço possível.
As circunstâncias fatuais do efetivo proprietário da
propriedade para investimento não fazem parte dessa consideração porque o
vendedor interessado é um proprietário hipotético (por exemplo, um vendedor
interessado não levaria em consideração as circunstâncias fiscais particulares
do efetivo proprietário da propriedade para investimento).
A entidade trata de
identificar quaisquer diferenças de natureza, local ou condição da propriedade,
ou nos termos contratuais dos arrendamentos e de outros contratos relacionados
com a propriedade.
46. Na ausência de
preços correntes em mercado ativo do gênero descrito no item
(a) preços
correntes em mercado ativo de propriedades de diferente natureza, condição ou
localização (ou sujeitas a diferentes arrendamentos ou
outros contratos), ajustados para refletir essas diferenças;
(b) preços recentes
de propriedades semelhantes em mercados menos ativos, com ajustes para refletir
quaisquer alterações nas condições econômicas desde a data das transações que
ocorreram a esses preços; e
(c) projeções de
fluxos de caixa descontados com base em estimativas confiáveis de futuros
fluxos de caixa, suportadas pelos termos de qualquer arrendamento e de outros
contratos existentes e (quando possível) por evidência
externa tal como rendas correntes de mercado de propriedades semelhantes
no mesmo local e condição, e usando taxas de desconto que reflitam avaliações
correntes de mercado quanto à incerteza na quantia e tempestividade dos fluxos
de caixa.
47. Em alguns
casos, as várias fontes listadas no item anterior podem sugerir conclusões diferentes
quanto ao valor justo de propriedade para investimento. A entidade considera as
razões dessas diferenças, com o objetivo de chegar à estimativa mais confiável
do valor justo dentro de um intervalo de estimativas razoáveis de valor justo.
48. Em casos
excepcionais, há clara evidência, quando a entidade adquire pela primeira vez
uma propriedade para investimento (ou quando a propriedade existente se torna
pela primeira vez propriedade para investimento após uma alteração em seu uso),
de que a variabilidade no intervalo de estimativas razoáveis de valor justo
seria tão grande, e as probabilidades dos vários efeitos tão difíceis de
avaliar, que a utilidade de uma única estimativa de valor justo é negada. Isso
pode indicar que o valor justo da propriedade não será determinável com
confiabilidade em uma base contínua (ver item 53).
49. O valor justo
difere do valor de uso, tal como definido na NBC T 19.10 - Redução ao Valor
Recuperável de Ativos. O valor justo reflete o conhecimento e as estimativas de
compradores e vendedores conhecedores do negócio e interessados nele. Em
contraste, o valor de uso reflete as estimativas da entidade, incluindo os
efeitos de fatores que podem ser específicos da entidade e não aplicáveis às
entidades
(a) valor adicional
derivado da criação de carteira de propriedades em diferentes localizações;
(b) sinergias entre
propriedades para investimento e outros ativos;
(c) direitos legais
ou restrições legais que somente sejam específicos ao proprietário atual; e
(d) benefícios de
impostos ou encargos fiscais que sejam específicos ao proprietário atual.
50. Ao determinar o
valor justo da propriedade para investimento, a entidade não conta
duplamente ativos ou passivos que estejam reconhecidos como ativos ou
passivos separados. Por exemplo:
(a) equipamento,
tal como elevador ou ar-condicionado, é muitas vezes uma parte integrante de
edifício e está geralmente incluído no valor justo da propriedade para
investimento, não sendo reconhecido separadamente como ativo imobilizado;
(b) se o escritório
for arrendado mobiliado, o valor justo do escritório inclui geralmente o valor
justo da mobília, porque o lucro das rendas se relaciona com o escritório
mobiliado. Quando a mobília for incluída no valor justo da propriedade para
investimento, a entidade não reconhece a mobília como ativo separado;
(c) o valor justo
da propriedade para investimento exclui o lucro do arrendamento operacional
acrescido ou pago antecipadamente, porque a entidade o reconhece como passivo
ou ativo separado;
(d) o valor justo
da propriedade para investimento mantida em arrendamento reflete os fluxos de
caixa esperados (incluindo a receita contingente que se espera que se torne
pagável). Em conformidade, se a avaliação obtida para a propriedade for líquida
de todos os pagamentos que se espera que sejam feitos, será necessário voltar a
adicionar qualquer passivo de arrendamento reconhecido para atingir o valor
contábil da propriedade para investimento, utilizando o método do valor justo.
51. O valor justo
da propriedade para investimento não reflete os investimentos futuros de
capital fixo que melhorem ou aumentem a propriedade e não reflete os benefícios
futuros relacionados derivados desses dispêndios futuros.
52. Em alguns
casos, a entidade espera que o valor presente dos seus pagamentos relacionados
com uma propriedade para investimento (que não sejam pagamentos relacionados
com passivos reconhecidos) exceda o valor presente dos respectivos recebimentos
de caixa. A entidade aplica a NBC T 19.7 - Provisões e
Passivos Contingentes e Ativos Contingentes para determinar se reconhece
um passivo e, nesse caso, como mensurá-lo.
Incapacidade de
determinar confiavelmente o valor justo 53. Há presunção refutável de que a
entidade pode confiavelmente determinar o valor justo de propriedade para
investimento em uma base contínua. Porém, em casos excepcionais, quando a
entidade adquire pela primeira vez uma propriedade para investimento (ou quando
a propriedade existente se torne pela primeira vez propriedade para
investimento na sequência da conclusão da construção
ou do desenvolvimento, ou após a alteração de uso), há clara evidência de que o
valor justo da propriedade para investimento não é determinável com
confiabilidade em uma base contínua. Isso ocorre quando, e apenas quando, são
pouco frequentes transações de mercado comparáveis e
quando não estão disponíveis estimativas alternativas confiáveis de valor justo
(por exemplo, com base em projeções de fluxos de caixa descontados). Se a
entidade conclui que o valor justo de uma propriedade para investimento em
construção não é determinável com confiabilidade, mas é esperado que o valor
justo da propriedade seja determinável com confiabilidade quando a construção
for concluída, a propriedade para investimento em construção deve ser mensurada
ao custo até que seu valor justo se torne confiavelmente mensurável ou a
construção seja concluída (o que ocorrer primeiro). Se a entidade conclui que o
valor justo de uma propriedade para investimento (outra que não uma propriedade
para investimento em construção) não é confiavelmente determinável, a entidade
mensura essa propriedade para investimento usando o método do custo da NBC T
19.1 - Ativo Imobilizado. O valor residual da propriedade para investimento
deve ser assumido como sendo zero. A entidade deve aplicar a NBC T 19.1 até a alienação
da propriedade para investimento.
53A. Uma vez que a
entidade se torne capaz de mensurar confiavelmente o valor justo de um
investimento para propriedade em construção que tenha sido previamente avaliada
ao custo, deve mensurar essa propriedade pelo valor justo. Assim que a
construção estiver completada, presume-se que o valor justo possa ser mensurado
confiavelmente. Se esse não for o caso, de acordo com o item
53B. A presunção de
que o valor justo de investimento para propriedade em construção possa ser
mensurado confiavelmente pode ser refutada somente no reconhecimento inicial. A
entidade que tenha mensurado um item de investimento para propriedade em
construção ao valor justo não pode concluir que o valor justo do investimento
para propriedade quando completado não possa ser mensurado confiavelmente.
54. Nos casos
excepcionais em que a entidade seja compelida, pela razão dada no item
Nesses casos, embora
a entidade possa usar o método do custo para uma propriedade para investimento,
a entidade deve continuar a contabilizar cada uma das propriedades restantes
usando o método do valor justo.
55. Se a entidade
tiver previamente mensurado a propriedade para investimento pelo valor justo,
ela deve continuar a mensurar a propriedade pelo valor justo até a alienação
(ou até que a propriedade se torne propriedade ocupada pelo proprietário ou a
entidade comece a desenvolver a propriedade para subsequente
venda no curso ordinário do negócio), mesmo que transações de
mercado comparáveis se tornem menos frequentes
ou que os preços do mercado se tornem menos prontamente disponíveis.
Método do custo
56. Após o
reconhecimento inicial, a entidade que escolher o método do custo deve mensurar
todas as suas propriedades para investimento de acordo com os requisitos da NBC
T 19.1 para esse método, exceto aquelas que satisfaçam os critérios de
classificação como mantidas para venda (ou que estejam incluídas em grupo para alienação
que esteja classificado como mantido para venda) de acordo com a NBC TS sobre
Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada. As
propriedades para investimento que satisfaçam os critérios de classificação
como mantidas para venda (ou que estejam incluídas em um grupo para alienação
que esteja classificado como mantido para venda) devem ser mensuradas de acordo
com essa Norma.
Transferência
57. As
transferências para ou de propriedades para investimento devem ser feitas
quando, e apenas quando, houver alteração de uso, evidenciada pelo seguinte:
(a) início de
ocupação pelo proprietário, para transferência de propriedade para investimento
para propriedade ocupada pelo proprietário;
(b) início de
desenvolvimento com objetivo de venda, para transferência de propriedade para
investimento para estoque;
(c) fim de ocupação
pelo proprietário, para transferência de propriedade ocupada pelo proprietário
para propriedade para investimento;
(d) começo de
arrendamento operacional para outra entidade, para transferência de estoques
para propriedade para investimento; ou
(e) eliminado.
58. O item 57(b)
exige que a entidade transfira a propriedade de propriedade para investimento
para estoque quando, e apenas quando, houver uma alteração no uso, evidenciada
pelo começo de desenvolvimento com ao objetivo de venda. Quando a entidade
decidir alienar a propriedade para investimento sem desenvolvimento, ela
continua a tratar a propriedade como propriedade para investimento até que seja
baixada (eliminada da demonstração da posição financeira) e deixe de tratá-la
como estoque. De forma semelhante, se a entidade começar a desenvolver de novo
a propriedade para investimento existente para futuro uso continuado como
propriedade para investimento, a propriedade permanece propriedade para
investimento, não sendo reclassificada como
propriedade ocupada pelo proprietário durante o novo desenvolvimento.
59. Os itens
60. Para a
transferência de propriedade para investimento escriturada pelo valor justo
para propriedade ocupada pelo proprietário ou para estoque, o custo considerado
da propriedade para subsequente contabilização de
acordo com a NBC T 19.1 ou a NBC T 19.20 deve ser o seu valor justo à data da
alteração de uso.
61. Se o imóvel
ocupado pelo proprietário se tornar propriedade para investimento que seja
escriturada pelo valor justo, a entidade deve aplicar a NBC T 19.1 até a data
da alteração de uso. A entidade deve tratar qualquer diferença nessa data entre
o valor contábil do imóvel de acordo com a NBC T 19.1 e o seu valor justo
conforme o item 62.
62. Até a data em
que o imóvel ocupado pelo proprietário se torne propriedade para investimento
escriturada pelo valor justo, a entidade deprecia a propriedade e reconhece
quaisquer perdas por redução no valor recuperável (impairment)
que tenham ocorrido. A entidade trata qualquer diferença nessa data entre o
valor contábil da propriedade de acordo com a NBC T 19.1 e o seu valor justo da
seguinte forma:
(a) qualquer
diminuição resultante no valor contábil da propriedade é reconhecida no
resultado. Porém, até o ponto em que a quantia esteja incluída em reavaliação
anteriormente procedida nessa propriedade, a
diminuição é debitada contra esse excedente de reavaliação;
(b) qualquer
aumento resultante no valor contábil é tratado como se segue:
(i) até o ponto em
que o aumento reverta perda anterior por impairment
dessa propriedade, o aumento é reconhecido no resultado.
A quantia
reconhecida no resultado não pode exceder a quantia necessária para repor o
valor contábil para o valor contábil que teria sido determinado (líquido de
depreciação) caso nenhuma perda por impairment
tivesse sido reconhecida;
(ii) qualquer parte remanescente do aumento é creditada
diretamente no patrimônio líquido, em ajustes de avaliação patrimonial, como
parte dos outros resultados abrangentes. Na alienação subsequente
da propriedade para investimento, eventual excedente de reavaliação incluído no
patrimônio líquido deve ser transferido para lucros ou prejuízos acumulados, e
a transferência do saldo remanescente excedente de avaliação também se faz
diretamente para lucros ou prejuízos acumulados, e não por via da demonstração
do resultado.
63. Para uma
transferência de estoque para propriedade para investimento que seja
escriturada pelo valor justo, qualquer diferença entre o valor justo da propriedade
nessa data e o seu valor contábil anterior deve ser reconhecida no resultado.
64. O tratamento de
transferência de estoque para propriedade para investimento que é escriturada
pelo valor justo é consistente com o tratamento de venda de estoque.
65. Quando a
entidade concluir a construção ou o desenvolvimento de propriedade para
investimento de construção própria que será escriturada pelo valor justo,
qualquer diferença entre o valor justo da propriedade nessa data e o seu valor
contábil anterior deve ser reconhecida no resultado.
Alienação
Ao determinar a
data de alienação da propriedade para investimento, a entidade aplica os
critérios enunciados na NBC TS sobre Receitas para reconhecimento da receita da
venda de bens e considera a respectiva orientação de seu Apêndice. A NBC T 10.2
- Operações de Arrendamento Mercantil se aplica à alienação efetuada pela
celebração de arrendamento financeiro e a venda e leaseback.
68. Se, de acordo
com o princípio de reconhecimento do item
69. Ganhos ou
perdas provenientes da retirada ou alienação de propriedades para investimento
devem ser determinados como a diferença entre os valores líquidos da alienação
e o valor contábil do ativo e devem ser reconhecidos no resultado (a menos que
a NBC T 10.2 - Operações de Arrendamento Mercantil exija outra forma no caso de
venda e leaseback)
no período da retirada ou da alienação.
70. O montante a
ser recebido com a alienação de uma propriedade para investimento é
inicialmente reconhecido pelo valor justo. Em particular, se o pagamento de uma
propriedade para investimento for diferido, a contraprestação recebida é
reconhecida inicialmente pelo equivalente ao preço à vista. A diferença entre a
quantia nominal da contraprestação e o equivalente ao preço a dinheiro é
reconhecida como receita de juros de acordo com a NBC TS sobre Receitas usando
o método do juro efetivo.
73. Reduções no
valor recuperável (impairment)
ou perdas de propriedade para investimento, relacionados com pedidos de ou
pagamento de indenização de terceiros e qualquer aquisição ou construção
posterior de ativos de substituição constituem acontecimentos econômicos
separados e são contabilizados separadamente como se segue:
(a) as perdas por
redução ao valor recuperável da propriedade para investimento são reconhecidas
de acordo com a NBC T 19.10;
(b) as retiradas ou
alienações da propriedade para investimento são reconhecidas de acordo com os
itens
(c) a indenização
de terceiros por propriedade para investimento que tenha sofrido impairment, que
tenha sofrido perda ou tenha sido cedida é reconhecida no resultado quando se
tornar recebível; e
(d) o custo dos
ativos restaurados, comprados ou construídos como substituições
é determinado de acordo com os itens
Divulgação Método
do valor justo e método do custo
74. As divulgações
indicadas adiante se aplicam adicionalmente às enunciadas na NBC T 10.2. De
acordo com a NBC T 10.2, o proprietário de propriedade para investimento
proporciona as divulgações dos arrendadores acerca dos arrendamentos que tenham
celebrado. A entidade que detenha propriedade para investimento em arrendamento
financeiro ou operacional proporciona divulgação dos arrendatários para
arrendamentos financeiros e divulgação dos arrendadores para qualquer
arrendamento operacional que tenham celebrado.
(a) se aplica o
método do valor justo ou o método do custo;
(b) caso aplique o
método do valor justo, se e em que circunstâncias os interesses em propriedade
mantidos em arrendamentos operacionais são classificados e contabilizados como
propriedade para investimento;
(c) quando a
classificação for difícil (ver item 14), os critérios que usa para distinguir
propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelo proprietário e de
propriedades mantidas para venda no curso ordinário dos negócios;
(d) os métodos e pressupostos
significativos aplicados na determinação do valor justo de propriedade para
investimento, incluindo declaração afirmando se a determinação do valor justo
foi ou não suportada por evidências do mercado ou foi mais ponderada por outros
fatores (que a entidade deve divulgar) por força da natureza da propriedade e
da falta de dados de mercado comparáveis;
(e) a extensão até
a qual o valor justo da propriedade para investimento (tal como mensurado ou
divulgado nas demonstrações contábeis) se baseia em avaliação de avaliador
independente que possua qualificação profissional reconhecida e relevante e que
tenha experiência recente no local e na categoria da propriedade para
investimento que está sendo avaliada. Se não tiver havido tal avaliação, esse fato
deve ser divulgado;
(f) as quantias
reconhecidas no resultado para:
(i) lucros de
rendas de propriedade para investimento;
(ii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e
manutenção)
provenientes de propriedades
para investimento que tenham gerado rendas durante o período;
(iii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e
manutenção) provenientes de propriedades para investimento que não tenham
gerado rendas durante o período; e
(iv) a alteração cumulativa no valor justo reconhecido nos resultados
com a venda de propriedade para investimento de um conjunto de ativos em que se
usa o método do custo para um conjunto em que se usa o método do valor justo
(ver item
(g) a existência e
quantias de restrições sobre a capacidade de realização de propriedades para
investimento ou a remessa de lucros e recebimentos de alienação;
(h) obrigações
contratuais para comprar, construir ou desenvolver propriedades para
investimento ou para reparos, manutenção ou aumentos.
Método do valor
justo
76. Além das
divulgações exigidas pelo item
(a) adições,
divulgando separadamente as adições resultantes de aquisições e as resultantes
de dispêndio subsequente reconhecido no valor
contábil do ativo;
(b) adições que
resultem de aquisições por intermédio de combinação de negócios;
(c) ativos classificados
como detidos para venda ou incluídos em grupo para alienação classificado como
detido para venda de acordo com a NBC TS sobre Ativo Não Circulante Mantido
para Venda e Operação Descontinuada e outras alienações;
(d) ganhos ou
perdas líquidos provenientes de ajustes de valor justo;
(e) diferenças
cambiais líquidas resultantes da conversão das demonstrações contábeis para
outra moeda de apresentação, e da conversão de unidade operacional estrangeira
para a moeda de apresentação da entidade que relata;
(f) transferências
para e de estoque e propriedade ocupada pelo proprietário; e
(g) outras
alterações.
77. Quando a
avaliação obtida para propriedade para investimento é ajustada
significativamente para a finalidade das demonstrações contábeis, como, por
exemplo, para evitar contagem dupla de ativos ou passivos que sejam
reconhecidos como ativos e passivos separados conforme descrito no item
78. Nos casos
excepcionais referidos no item 53, quando a entidade mensurar uma propriedade
para investimento usando o método do custo da NBC T 19.1 - Ativo Imobilizado, a
conciliação exigida pelo item 76 deve divulgar as quantias relacionadas com
essa propriedade para investimento separadamente das quantias relacionadas com
outras propriedades para investimento. Além disso, a entidade deve divulgar:
(a) descrição da
propriedade para investimento;
(b) explanação da
razão pela qual o valor justo não pode ser determinado com confiabilidade;
(c) se possível, o
intervalo de estimativas dentro do qual seja altamente provável que o valor
justo venha a recair; e
(d) no momento da
alienação da propriedade para investimento não escriturada pelo valor justo:
(i) o fato de que a
entidade alienou a propriedade para investimento não escriturada pelo valor
justo;
(ii) o valor contábil dessa propriedade para investimento no
momento da venda; e
(iii) a quantia de ganho ou perda reconhecida.
Método do custo
79. Além das
divulgações exigidas pelo item
(a) os métodos de
depreciação usados;
(b) as vidas úteis
ou as taxas de depreciação usadas;
(c) o valor
contábil bruto e a depreciação acumulada (agregada com as perdas por impairment acumuladas) no início e no fim do período;
(d) a conciliação
do valor contábil da propriedade para investimento no início e no fim do
período, mostrando o seguinte:
(i) adições,
divulgando separadamente as adições que resultem de aquisições e as que
resultem de dispêndio subseqüente reconhecido como ativo;
(ii) adições que resultem de aquisições por intermédio de
combinação de negócios;
(iii) ativos classificados como detidos para venda ou
incluídos em grupo para alienação classificado como detido para venda de acordo
com a NBC TS sobre Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação
Descontinuada e outras alienações;
(iv) depreciação;
(v) a quantia de
perdas por impairment reconhecida e a quantia de
perdas por impairment revertida durante o período de
acordo com a NBC T 19.10;
(vi) diferenças
cambiais líquidas resultantes da conversão das demonstrações contábeis para
outra moeda de apresentação, e da conversão de unidade operacional estrangeira
para a moeda de apresentação da entidade que relata;
(vii) transferências para e de estoques e propriedade
ocupada pelo proprietário; e
(viii) outras alterações; e
(e) o valor justo
das propriedades para investimento. Nos casos excepcionais descritos no item
53, quando a entidade não puder determinar o valor justo da propriedade para
investimento com confiabilidade, ela deve divulgar:
(i) descrição da
propriedade para investimento;
(ii) explanação da razão pela qual o valor justo não pode
ser determinado com confiabilidade; e
(iii) se possível, o intervalo de estimativas dentro do qual
seja altamente provável que o valor justo venha a recair.
Disposições
transitórias Método do valor justo
(a) se a entidade
tiver anteriormente divulgado publicamente (nas demonstrações contábeis ou de
outro modo) o valor justo dessas propriedades em períodos anteriores
(determinado em base que satisfaça a definição de valor justo do item 5 e a orientação dos itens
(i) ajustar o saldo
de abertura dos resultados retidos relativamente ao período mais recente
apresentado cujo valor justo foi publicamente divulgado; e
(ii) re-expressar a informação comparativa desses períodos; e
(b) se a entidade
não tiver anteriormente divulgado publicamente a informação descrita na alínea
(a), a entidade não deve reexpressar a informação
comparativa e deve divulgar esse fato.
81. Esta Norma exige
tratamento diferente do exigido pela NBC T 19.11 - Políticas Contábeis, Mudança
de Estimativa e Retificação de Erro. Essa Norma exige que a informação
comparativa seja refeita, a menos que essa re-elaboração seja impraticável.
82. Quando a
entidade aplicar esta Norma pela primeira vez, o ajuste no saldo de abertura de
lucros ou prejuízos acumulados inclui a reclassificação de qualquer quantia
mantida no excedente de reavaliação da propriedade para investimento.
Método do custo
84. Os requisitos dos itens