CPC 02 - MINUTA M1

ICPC 02 - Contrato de Construção do Setor Imobiliário


 

 

 

Correlação às Normas Internacionais de Contabilidade – IFRIC 15

Pronunciamento Técnico CPC 25 Provisões, Passivos Contingentes e Ativos

Contingentes

Interpretação Técnica ICPC 01 – Contratos de Concessão

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Interpretação A Programa de Fidelidade de Cliente, anexa ao Pronunciamento

Técnico 30 - Receitas.

 

 

Histórico

 

1.      No setor imobilrio, as entidades que realizam a incorporação e/ou a construção de imóveis, diretamente ou por meio de subempreiteiras, podem firmar contratos com um ou mais compradores antes do rmino da construção. Esses contratos podem assumir diversas formas.

 

2.      As entidades que incorporam e/ou constroem imóveis residenciais, por exemplo, podem  começar  comercialização  de  unidades  imobilrias  (apartamentos  ou casas) "na planta", ou seja, enquanto a construção ainda estiver em andamento, ou a mesmo antes de seu início. Cada comprador firma um contrato com a entidade para adquirir uma unidade imobilria quando a mesma estiver pronta para ser ocupada Normalmente  comprador   efetua   um   adiantamento   que   será reembolsado  apenas  se  a  entidade  deixar  de  entregar  a  unidade  imobiliária concluída de acordo com os termos contratados. O restante do pro de compra é geralmente pago à entidade apenas ao término do contrato, quando o comprador obtém a posse da unidade.

 

3.    As entidades que constroem imóveis comerciais ou industriais geralmente firmam um contrato com um único comprador. Podem ser exigidos do comprador pagamentos de parcelas entre a época do início e do fim do contrato. A construção pode ocorrer em terreno que o comprador possuía antes do início da construção.

 

 

Alcance

 

 

4.    Essa Interpretação se aplica à contabilização das receitas e dos correspondentes custos das entidades que realizam a incorporação e/ou construção de imóveis diretamente ou por meio de subempreiteiras.


 

 

5.      Os contratos que se enquadram nesta Interpretação são contratos de incorporação e/ou construção de imóveis. Além da incorporação e/ou construção de imóveis, os referidos contratos podem prever a entrega de outros bens ou serviços.

 

 

Questões

 

6 .      Esta Interpretação trata de duas questões:

 

(a) O    contrato    enquadra-se    no    alcance    do    Pronunciamento    Técnico CPC 17 Contratos de Construção ou do Pronunciamento Técnico CPC 30 Receitas?

 

(b) Quando deve ser reconhecida a receita com a incorporação e/ou construção de imóveis?

 

 

Consenso

 

7.      A discussão a seguir pressupõe que a entidade analisou anteriormente o contrato de construção do imóvel e seus eventuais aditivos e/ou contratos relacionados, tendo concluído que não manterá envolvimento gerencial contínuo associado à propriedade, ou o controle efetivo do imóvel construído, em grau que impediria o reconhecimento de parte ou da totalidade da receita. Na impossibilidade de reconhecimento de parte da receita, a discussão a seguir é aplivel unicamente à parte do contrato cuja receita será reconhecida.

 

8.      Com um único contrato, a entidade pode contratar a entrega de bens ou serviços além da construção de imóveis (por exemplo, a venda de terreno ou a prestação de serviços de administração de imóveis). De acordo com o item 13 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas, tal acordo, se necessário, pode ser dividido em componentes separadamente identificáveis, incluindo o componente relativo à construção de imóveis. O valor justo da receita total recebida ou a receber pelo contrato deve ser apropriado a cada componente. Se forem identificados componentes separados, a entidade deve aplicar os itens 10 a 12 dessa Interpretação ao componente de construção de imóveis, a fim de determinar se esse componente está de acordo com o alcance do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção ou do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas. Os critérios do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construçã seria entã aplicados   a   qualque componente   do   contrato determinado como sendo de construção.

 

9.      A discussão a seguir refere-se a um contrato de construção de imóvel, mas também se aplica ao componente de construção de imóveis identificado em contrato que abrange outros componentes.


 

 

Determinação  do  momento  em  que  um  contrato  se  enquadra  no alcance do Pronunciamento Técnico CPC 17 ou do Pronunciamento Técnico CPC 30

 

10.    A determinação do momento em que um contrato de construção de um imóvel se enquadra            no            alcance           do            Pronunciamento            Técnico CPC 17 - Contratos de Construção ou do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas depende dos termos do contrato e de todos os fatos e circunstâncias relacionados. Essa determinação exige julgamento com relação a cada contrato.

 

11.    O Pronunciamento Técnico CPC 17 Contratos de Construção é aplivel quando o contrato se enquadra na definição de contrato de construção exposta no item 5 do Pronunciamento Técnico CPC 17 Contratos de Construção: "um contrato especificamente negociado para a construção de um ativo ou de uma combinação de ativos …" Um contrato de construção de imóvel enquadra-se na definição de contrato de construção quando o comprador é capaz de especificar os principais elementos estruturais do projeto do imóvel antes de começar a construção e/ou especificar mudanças estruturais significativas após o início da construção (quer, ou não, o comprador exerça essa possibilidade). Quando se aplicar o Pronunciamento Técnico CPC 17 Contratos de Construção, o contrato de construção  também  deve  incluir  todos  os  contratos  ou  componentes  para  a prestação de serviços diretamente relacionados com a construção do imóvel, de acordo com o item 7(a) do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção e o item 4 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas.

 

12.    Ao  contrário,  um  contrato  de  construção  de  imóvel,  mediante  o  qual  os compradores têm apenas uma possibilidade limitada de influenciar no projeto do imóvel, como, por exemplo, a possibilidade de selecionar um projeto entre um leque de opções especificadas pela entidade ou especificar apenas pequenas variões do projeto básico, é um contrato de venda de bens, de acordo com o alcance do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas.

 

 

Contabilização da receita da constrão de imóveis

 

O contrato é um contrato de construção

 

13.    Quando o contrato se enquadra no alcance do Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção e seu resultado puder ser mensurado com segurança, a entidade deve reconhecer a receita pelo percentual de evolução da obra, de acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção.

 

14.    contrato  pode  não  senquadrar  na  definição  de  contrato  de  construção  e, portanto,  estar  enquadrado  no  alcance  do  Pronunciamento  Técnico  CPC  30  


 

 

Receitas. Nesse caso, a entidade deve determinar se o contrato é de prestação de serviços ou de venda de bens.

 

O contrato é um contrato de prestação de serviços

 

15.    Se a entidade não for obrigada a comprar e fornecer materiais de construção, o contrato pode ser apenas um contrato de prestação de serviços de acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas. Nesse caso, se forem atendidos os critérios do item 20 do Pronunciamento Técnico CPC 30 Receitas, essa norma exige que a receita seja reconhecida pelo percentual de evolução da obra. As exigências  do  Pronunciamento  Técnico  CPC  17   Contratos  de  Construção aplicam-se, em geral, ao reconhecimento da receita e dos correspondentes custos e despesas (item 21 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas).

 

O contrato é um contrato de venda de bens

 

16.    Se a entidade for requerida a prestar serviços, em conjunto com o fornecimento de materiais de construção, para cumprir sua obrigação contratual, a fim de entregar o imóvel ao comprador, como aqueles apliveis aos contratos de venda decorrentes da incorporação de unidades imobilrias, o contrato é um contrato de venda de bens, devendo ser aplicados os critérios de reconhecimento de receita descritos no item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas.

 

17.    A entidade pode transferir ao comprador o controle, os riscos e os benecios da propriedade do imóvel em construção em seu estágio atual de acordo com a evolução da obra. Nesse caso, se todos os critérios do item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 Receitas forem continuamente atendidos à medida que a construção  avança,  a  entidade  deve  reconhecer  a  receitpelo  percentual  de evolução da obra. As exigências do Pronunciamento Técnico CPC 17 Contratos de Construção aplicam-se, em geral, ao reconhecimento da receita e dos correspondentes custos e despesas.

 

18.    Quando a entidade transferir ao comprador o controle, os riscos e os benefícios da propriedade do imóvel, em sua totalidade, de uma única vez, a entidade somente deve reconhecer a receita quando todos os critérios do item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas forem satisfeitos.

 

19.    Se a entidade for obrigada a executar outros serviços no imóvel entregue ao comprador, ela deve reconhecer um passivo e uma despesa de acordo com o item

19  do  Pronunciamento  Técnico  CPC  30   Receitas.  O  passivo  deve  ser quantificado de acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 25 Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes. Se a entidade for obrigada a entregar outros bens ou serviços, separadamente identificáveis do imóvel entregue ao comprador,  ela  deve  identificar  os  bens  ou  os  serviços  remanescentes  como


 

 

componente   separado   da   venda e conformidade   com    ite  desta

Interpretação.

 

 

Divulgação

 

20.    Quando  a entidade reconhecer  a receita pelo  percentual  de evoluçãda obra, satisfazendo continuamente todos os critérios do item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 Receitas, à medida que a construção avança (item 17 desta Interpretação), a entidade deve divulgar:

 

(a) os critérios utilizados nos contratos que atendem a todos os requerimentos do item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 - Receitas;

 

(b) o valor da receita proveniente desses contratos no período; e

 

(c) os métodos usados para determinar o percentual de evolução da obra.

 

21.    Com relação aos contratos descritos no item 20, que estiverem em andamento na data do relatório, a entidade também deve divulgar:

 

(a) o valor total dos custos incorridos e dos lucros reconhecidos (menos perdas reconhecidas) aaquela data; e

 

(b) o valor dos adiantamentos recebidos.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

*       O     contrato     de     construção     pode     ser     dividido     de     acordo     com o        item        8        do        Pronunciamento        Técnico        CPC        17        – Contrato de Construção.

 

**     Serviços diretamente relacionados podem ter a necessidade de serem separados, de acordo com o item 13 do Pronunciamento Técnico CPC 30 Receitas.


 

 

Exemplos ilustrativos

 

Esse exemplo acompanha a Interpretação Técnica CPC 02, porém não faz parte dela.

 

 

Exemplo 1

 

E1.  A entidade está incorporando um empreendimento residencial e começa a comercializar unidades imobiliárias (apartamentos) ao longo da construção. Os compradores celebram um contrato de venda que lhes dá o direito de adquirir uma unidade específica, quando ela estiver pronta para ser ocupada. Eles fazem um adiantamento, que somente é restituível se a entidade deixar de entregar a unidade concluída de acordo com os termos contratados. Os compradores também são obrigados a efetuar pagamentos de parcelas durante a evolução da obra. O restante do preço de compra é pago unicamente por ocasião da conclusão do contrato, quando os compradores recebem a posse efetiva de sua unidade. Os compradores podem especificar apenas pequenas alterações do projeto básico, mas não podem especificar, nem alterar, grandes elementos estruturais do projeto de sua unidade. Nesse caso, os direitos ao imóvel em questão não são transferidos ao comprador a o  momento  efetivo  da  entrega  da  unidade  pronta,  independentemente  do contrato de venda. Consequentemente, a construção ocorre independentemente de haver ou o contratos de venda pactuados.

 

EI2.  Nesse exemplo ilustrativo, os termos contratuais e todos os fatos e circunstâncias envolvidos indicam que o contrato não é um contrato de construção. O contrato é um  compromisso  de  venda  e  compra  para  entrega  futura,  que  concede  ao comprador  o  direito  de  adquirir,  usar  vender  o  imóvel  concluído,  em  data posterior a sua entrega, e uma obrigação de pagar o preço de compra, de acordo com os termos desse compromisso. Embora o comprador tenha condições de transferir a terceiros sua participação no compromisso futuro, a entidade mantém o controle, os riscos e os benecios significativos da propriedade a o imóvel concluído  ser  entregue.  Dessa  forma,  a  receita  somente  deve  ser  reconhecida quando  todos  os  critérios  do  item  14  do  Pronunciamento  Técnico  CPC  30  – Receitas forem atendidos (nesse exemplo, na entrega da unidade imobilria).

 

EI3.  Na hipótese de a lei exigir que a entidade transfira imediatamente ao comprador a propriedade do imóvel em seu estado atual de conclusão e exija também que toda a construção adicional se torne propriedade do comprador à medida que a construção avança,  a  entidade  precisaria  considerar  todos  os  termos  do  contrato  para determinar se essa mudança, na época da transferência de propriedade, significa que a entidade transfere ao comprador o controle, os riscos e os benecios significativos  da  propriedade  do  imóvel,  independentemente  da evolução/conclusão da obra. Por exemplo, o fato de, se o contrato for rescindido antes  de  a  construção  terminar,  o  comprador  manter  a  execução  da  obra  e  a


 

 

entidade ter o direito de ser paga pelo trabalho anteriormente realizado, poderia indicar que o controle é transferido juntamente com a propriedade. Se for assim, e se todos os critérios do item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas forem atendidos, a entidade reconhece a receita pelo percentual de evolução da obra, levando em consideração a etapa de conclusão do empreendimento e os contratos firmados com cada comprador.