RET - REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO DO IRPJ; CSLL; PIS/PASEP E COFINS
NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Lei 10.931/2004; IN SRF 689/2006
Sumário
1 REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
1.1 – Instituição do
Regime Especial de Tributação (facultativo)
1.2 – Apuração do Imposto
Unificado
1.3 – Pagamento Unificado
do Imposto
1.4 – Vedação para
Parcelamentos
1.6 – Regime de
Reconhecimento das Receitas
3 RESPONSABILIDADE POR OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS - GARANTIAS
5 EXCEÇÃO DA INAPLICABILIDADE DA AFETAÇÃO PATRIMONIAL
7 Instrução
Normativa SRF 689 de 13 de novembro de 2006
1 REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
A lei 10.931/2004 (DOU de 03/08/2004) dispõe sobre
o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em
caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou
obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a
incorporação.
Importa salientar que este regime de tributação tem
caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou
obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a
incorporação.
Nota: Na afetação, os bens afetados
vinculam-se a um fim determinado que neste caso é a
conclusão da obra e entrega das unidades, ficando segregados do patrimônio
geral do incorporador e, portanto, mais protegidos dos riscos da incorporadora.
Assim, o terreno de uma incorporação imobiliária, as unidades, e os demais bens
e direitos a ela vinculados, consideram-se patrimônio afetado, com destinação
vinculada à execução da obra e à entrega da unidade aos adquirentes.
O incorporador deverá administrar os recursos do
patrimônio de afetação individualmente, de acordo com as finalidades de cada
incorporação em separado.
1.2 – Apuração do Imposto Unificado
Para cada incorporação submetida ao regime especial
de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 7% da
receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado e
rateado dos seguintes impostos e contribuições:
IRPJ - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (2,2% para
fins de repartição da receita tributária e para efeito de compensação por
espécie);
PIS/PASEP - Contribuição para os Programas de Integração
Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (0,65% para fins de
repartição da receita tributária e para efeito de compensação por espécie);
CSLL - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (1,15%
para fins de repartição da receita tributária e para efeito de compensação por
espécie); e
COFINS - Contribuição para Financiamento da Seguridade
Social (3% para fins de repartição da receita tributária e para efeito de
compensação por espécie).
Considera-se receita mensal a totalidade das
receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem
a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias
decorrentes desta operação.
Do total das receitas recebidas poderão ser deduzidas as
vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais
concedidos.
As demais receitas, operacionais e não operacionais,
recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida
ao RET, serão tributadas na incorporadora.
O pagamento dos tributos e contribuições nesta
forma somente poderá ser compensado, por espécie, com o montante devido pela
incorporadora no mesmo período de apuração, até o limite desse montante.
A parcela dos tributos, pagos nesta forma, que não
puderem ser compensados será considerada definitiva, não gerando, em qualquer
hipótese, direito a restituição ou
ressarcimento, bem assim a compensação com o devido em relação a outros tributos da
própria ou de outras incorporações ou pela incorporadora em outros períodos de
apuração.
A opção pelo regime especial de tributação obriga o
contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, nesta forma, a partir do mês
da opção.
1.3 – Pagamento Unificado do Imposto
O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições, na
forma do RET, deverá ser efetuado até o décimo dia do mês subseqüente àquele em
que houverem sido recebidas as receitas.
Na hipótese de o décimo dia do mês subseqüente
recair em dia considerado não-útil, o pagamento deverá ser feito no primeiro
dia útil subseqüente.
A incorporadora deverá utilizar no Documento de
Arrecadação de Receitas Federais (Darf), o código de arrecadação 4095 e o
número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no
CNPJ.
O pagamento do IRPJ e das contribuições será
considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à
restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
1.4 – Vedação para Parcelamentos
Os
créditos tributários devidos pela incorporadora nesta forma não poderão ser
objeto de parcelamento.
O incorporador fica obrigado a manter escrituração
contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de
tributação.
1.6 – Regime de Reconhecimento das
Receitas
As contribuições para o PIS/PASEP e para a COFINS,
devidas pelas pessoas jurídicas, inclusive por equiparação (art. 31 da Lei
8.981/95), seguirão o mesmo regime de reconhecimento de receitas previsto na
legislação do imposto de renda.
Lei 8.981/95
Art. 30 - As pessoas jurídicas que explorem atividades
imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária,
construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis
construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o
montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas.
Parágrafo único - O disposto neste artigo aplica-se,
inclusive aos casos de empreitada ou fornecimento contratado nas condições do
art. 10 do Decreto-lei nº 1.598, de 26 de dezembro de
1977, com pessoa jurídica de direito público, ou empresa sob seu controle,
empresa pública, sociedade de economia mista ou sua subsidiária. Acrescentado:
Art. 1º MP 947 de 23.03.95, efeito retroativo a 01.01.95.
Art. 31 - A receita bruta das vendas e serviços compreende
o produto da venda de bens nas operações de conta própria, o preço dos serviços
prestados e o resultado auferido nas operações de conta alheia.
Parágrafo único - Na receita bruta não se incluem as
vendas canceladas, os descontos incondicionais concedidos e os impostos não
cumulativos cobrados destacadamente do comprador ou contratante dos quais o vendedor dos bens ou o prestador dos serviços seja
mero depositário.
A opção pelo regime especial de tributação será
efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I
- afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos
termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;
II
- inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica
(CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária -
Patrimônio de Afetação; e
III
- apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF)
ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da
pessoa jurídica.
3 RESPONSABILIDADE POR OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS -
GARANTIAS
O terreno e as acessões objeto da
incorporação imobiliária sujeitas
ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas
ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o
Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
- COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação
do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas nesta
forma sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.
Assim, o patrimônio da incorporadora responderá
pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Nota: O patrimônio de afetação consiste
na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, que passará a ter
a sua própria contabilidade, separada das operações da incorporada/construtora,
o que dará segurança aos adquirentes quanto à destinação dos recursos aplicados
na obra.
Dessa forma, todas as dívidas, de natureza
tributária, trabalhista/financeiras, ficam restritas ao empreendimento em
construção, não tendo qualquer relação com outras obrigações assumidas pela
empresa. Assim, em eventual falência da construtora/incorporadora, os adquirentes poderão dar
continuidade à obra, contratando outra empresa no lugar da falida, garantindo
ao consumidor a entrega de imóvel comprado na planta.
Perde eficácia a deliberação pela continuação da
obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei 4.591, de 1964 (falência ou
insolvência civil do incorporador), bem como os efeitos do regime de afetação
instituídos pela Lei 10.931/2004, caso não se verifique o pagamento das
obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao
respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a
data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, as quais
deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano daquela deliberação, ou até a
data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
5 EXCEÇÃO DA INAPLICABILIDADE DA AFETAÇÃO
PATRIMONIAL
O disposto no art. 76 da Medida Provisória
2.158-35, de 24 de agosto de 2001, não se aplica ao patrimônio de afetação de
incorporações imobiliárias definido pela Lei 4.591/64.
MEDIDA PROVISÓRIA 2.158-35/2001
Art. 76 - As normas que estabeleçam a afetação ou a separação,
a qualquer título, de patrimônio de pessoa física ou jurídica não produzem
efeitos em relação aos débitos de natureza fiscal, previdenciária ou
trabalhista, em especial quanto às garantias e aos privilégios que lhes são
atribuídos.
Parágrafo único - Para os fins do disposto no caput,
permanecem respondendo pelos débitos ali referidos a totalidade dos bens e das
rendas do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa falida, inclusive os que
tenham sido objeto de separação ou afetação.
6 CONCEITO
DE AFETAÇÃO
É a imposição de encargo ou ônus a um prédio ou
bem, e que se destina à segurança de alguma obrigação ou divida, à utilidade
pública, ou ao uso público. A afetação imposta a um bem qualquer, desse modo,
vem indicar ou determinar o fim a que ele se destina ou para o qual será
utilizado. A afetação tanto pode recair em bem imóvel como móvel.
7 Instrução
Normativa SRF 689 de 13 de novembro de 2006
Dispõe
sobre o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias
O
SECRETÁRIO DA RECEITA FEDERAL, no uso de suas atribuições, e tendo em
vista o disposto na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro
de 1964, na Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e
no art. 111 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de
2005, resolve:
Art. 1º
O regime especial de tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias,
instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004,
tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou
obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a
incorporação.
§
1º Para efeito do disposto no caput, considera-se:
I
- incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a
construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a
serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente
aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso,
pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas; e
II
- incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e
realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
§
2º Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de
direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à
constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da
conclusão das obras.
§
3º Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio
de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão
das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender
de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção,
respondendo o alienante como incorporador.
Art. 2º
A opção da incorporação imobiliária no RET de que trata o art. 1º será
considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, a serem
efetuados pela ordem em que estão descritos:
I
- afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos
termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;
II
- inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa
Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação
Imobiliária - Patrimônio de Afetação; e
III
- apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF)
ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da
pessoa jurídica.
§
1º O Termo de Opção de que trata o inciso III deverá ser entregue na unidade da
Secretaria da Receita Federal (SRF) a que estiver jurisdicionada a matriz da
pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de opção
pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da SRF.
§
2º Para efeito do disposto no § 1º, o Termo de Opção pelo RET deverá estar
acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação,
firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de
direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de
Registro de Imóveis.
§
3º Para fins do disposto neste artigo, será utilizado o formulário "Termo
de Opção pelo Regime Especial de Tributação", constante do Anexo Único a
esta Instrução Normativa, disponível na página da SRF na Internet, no endereço
<www.receita.fazenda.gov.br>.
Art. 3º
O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeita
ao RET, bem assim os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão
por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda da
Pessoa Jurídica (IRPJ), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à
Contribuição para o PIS/Pasep e à Contribuição para o Financiamento da
Seguridade Social (Cofins), exceto as calculadas na
forma do art. 4º sobre as receitas recebidas no âmbito da respectiva
incorporação.
Parágrafo
único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da
incorporação afetada.
Art. 4º
Para cada incorporação submetida ao RET, a
incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 7% (sete por
cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento
unificado de:
I
- IRPJ;
II
- CSLL;
III
- Contribuição para o PIS/Pasep; e
IV
- Cofins.
§
1º A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o
recolhimento dos tributos, na forma do caput, a partir do mês da opção.
§
2º Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal o total das
receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que
compõem cada incorporação submetida ao RET, bem assim, as receitas financeiras
e variações monetárias decorrentes dessa operação.
§
3º Do total das receitas recebidas, de que trata o § 2º, poderão ser deduzidas
as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais
concedidos.
§
4º As demais receitas, operacionais e não operacionais, recebidas pela
incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão
tributadas na incorporadora.
§
5º O disposto no § 4º aplica-se inclusive às receitas recebidas pela
incorporadora, decorrentes da aplicação dos recurso da
incorporação submetida ao RET no mercado financeiro.
§
6º Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto no
caput não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 5º
Observado o disposto no art. 9º, o pagamento do IRPJ e das contribuições, na
forma do disposto no caput do art. 4º, será considerado definitivo, não
gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que
for apurado pela incorporadora.
§
1º As receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitas à
tributação na forma do art. 4º, não deverão ser computados na apuração das
bases de cálculo do IRPJ e das contribuições, devidos pela incorporadora em
virtude de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
§
2º Para fins do disposto no § 1º, os custos e despesas indiretos pagos no mês
serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos
custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da
incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas
as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
Art. 6º
Para fins de repartição de receita tributária, do percentual de 7% (sete por
cento) de que trata o caput do art. 4º será considerado:
I
- 2,2% (dois inteiros e dois décimos por cento) como IRPJ;
II
- 1,15% (um inteiro e quinze centésimos por cento) como CSLL;
III
- 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) como Contribuição para o
PIS/Pasep; e
IV
- 3% (três por cento) como Cofins.
Art. 7º
O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições, na forma do art. 4º, deverá
ser efetuado até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido
recebidas as receitas.
§
1º Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar no Documento
de Arrecadação de Receitas Federais (Darf), o código de arrecadação 4095 e o
número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no
CNPJ.
§
2º Na hipótese de o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido
recebidas as receitas recair em dia considerado não-útil, o pagamento de que
trata o caput deverá ser feito no primeiro dia útil subseqüente.
Art. 8º
No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do
crédito tributário, nas hipóteses a que se referem os incisos II, IV e V do
art. 151 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 -
Código Tributário Nacional (CTN), ou por sentença judicial transitada em
julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das
contribuições referidas nesta Instrução Normativa, a incorporadora deverá
calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados
devidos pela incorporação sujeita ao RET, aplicando as alíquotas correspondentes,
relacionadas nos incisos do art. 6º, e efetuar o recolhimento em Darf distintos
para cada um deles, utilizando os seguintes códigos de arrecadação:
I
- 4112 - para IRPJ;
II
- 4153 - para CSLL;
III
- 4138 - para a Contribuição para o PIS/Pasep; e
IV
- 4166 - para a Cofins.
Art. 9º
O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada
incorporação submetida ao RET.
§
1º A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo
RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem
prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação
às operações da incorporação.
§
2º Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de
opção no RET, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser
efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos
saldos apurados nas contas relativas à incorporação.
Art. 10.
Caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e
trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos
geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência
do incorporador, perde eficácia a deliberação pela
continuação da obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei nº 4.591, de 1964, bem assim os efeitos do regime de
afetação instituídos pela Lei nº 10.931, de 2004.
Parágrafo
único. Para fins do disposto no caput, as obrigações tributárias
previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de
afetação, deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano da deliberação pela
continuação da obra, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer
em prazo inferior.
Art. 11.
O disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35,
de 24 de agosto de 2001, não se aplica ao patrimônio de afetação de
incorporações imobiliárias definido pela Lei nº
4.591, de 1964.
MP 2.158-35/2001
Art. 76 - As normas que estabeleçam a afetação ou a
separação, a qualquer título, de patrimônio de pessoa física ou jurídica não
produzem efeitos em relação aos débitos de natureza fiscal, previdenciária ou
trabalhista, em especial quanto às garantias e aos privilégios que lhes são
atribuídos.
Parágrafo único.
Para os fins do disposto no caput, permanecem respondendo pelos débitos
ali referidos a totalidade dos bens e das rendas do sujeito passivo, seu
espólio ou sua massa falida, inclusive os que tenham sido objeto de separação
ou afetação.
Art. 12.
Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 13.
Fica formalmente revogada, sem interrupção de sua força normativa, a Instrução
Normativa SRF nº 474, de 3 de dezembro de 2004.
JORGE ANTONIO DEHER RACHID
MINISTÉRIO
DA FAZENDA |
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TERMO
DE OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL
DE
TRIBUTAÇÃO APLICÁVEL ÀS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
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1.
IDENTIFICAÇÃO DA MATRIZ DA PESSOA JURÍDICA INCORPORADORA
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CNPJ DA MATRIZ |
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LOGRADOURO (rua, avenida, praça, etc.) |
NÚMERO |
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BAIRRO/DISTRITO |
TELEFONE |
E-MAIL |
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MUNICÍPIO |
UF |
CEP |
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2. IDENTIFICAÇÃO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO
OBJETO DE OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET)
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NOME |
CNPJ |
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MUNICÍPIO |
UF |
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3.
IDENTIFICAÇÃO DA INCORPORAÇÃO OBJETO DE OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE
TRIBUTAÇÃO (RET)
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NOME |
CNPJ |
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LOGRADOURO (rua, avenida, praça, etc.) |
NÚMERO |
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BAIRRO/DISTRITO |
TELEFONE |
E-MAIL |
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MUNICÍPIO |
UF |
CEP |
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4. DOCUMENTOS ANEXOS |
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TERMO DE CONSTITUIÇÃO
DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO CONFORME AVERBAÇÃO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE
IMÓVEIS |
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CERTIDÃO NEGATIVA DE
DÉBITOS DO INSS |
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CERTIDÃO NEGATIVA DE
DÉBITOS DA PGFN |
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CERTICADO DE
REGULARIDADE DO FGTS (CEF) |
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5.
DECLARAÇÃO DO RESPONSÁVEL PELA PESSOA JURÍDICA INCORPORADORA PERANTE A
SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL (SRF)
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Declaro, para todos os fins, que são verdadeiras as
informações prestadas e que a presente opção se faz nos temos e condições
estabelecidas na IN SRF n |
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NOME |
CPF |
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LOCAL E DATA |
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ASSINATURA |
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6.
PARA USO EXCLUSIVO DA SRF
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RESPONSÁVEL PELA RECEPÇÃO |
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CARIBO E DATA DE RECEPÇÃO |
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CPF |
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Assinatura |
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Aprovado pela IN SRF nº
689, de 2006.